Cosa controllare prima di acquistare, vendere o ristrutturare casa? Breve guida per verificare la documentazione necessaria

Uno degli aspetti chiaramente sottovalutati quando si compra una casa o si ha intenzione di ristrutturarla è quello relativo all’aspetto tecnico-amministrativo. Ed è il motivo poi dell’insorgere di numerosi contenziosi che derivano da questa mancata conoscenza.

Bisogna però chiarire che il tipo di documentazione obbligatoria da reperire è diversa a seconda dei due casi.

Se intendi ristrutturare il tuo appartamento, la cosa fondamentale è che l’immobile (oppure il fabbricato nella sua interezza, in caso di interventi condominiali) sia conforme dal punto di vista urbanistico-edilizio, soprattutto se vuole accedere agli incentivi fiscali previsti dalle leggi in materia.

“Architetto, ho tutti i documenti a posto…….”

Tantissime volte mi è capitato di sentirmi rispondere: “è tutto regolare perché la piantina catastale corrisponde all’appartamento” oppure “ho rogitato e per il notaio andava tutto bene”.

Invece le cose stanno in maniera un po’ diversa. Vediamo perché.

Le parti coinvolte nell’acquisto o nella vendita

Chiariamo subito la questione del notaio: il notaio è un professionista in qualità di pubblico ufficiale, il quale attesta che tutta la documentazione allegata al rogito di compravendita sia conforme per la validità del rogito stesso e quindi per la trascrizione nei registri immobiliari.

Non è compito del notaio (perché semplicemente non è il suo ruolo) il controllo in merito agli aspetti urbanistici ed edilizi delle costruzioni.

Se vogliamo anche allargare il discorso ad altri professionisti coinvolti (questo in caso di compravendita), anche il mediatore o agente immobiliare non ha l’obbligo della verifica di conformità in quanto il suo compito è quello di fare da tramite in modo che le due parti vengano ad un accordo per la conclusione della compravendita.

Men che meno il perito della banca, in quanto per stimare il bene oggetto dell’affare immobiliare per l’erogazione del mutuo si basa solamente sulla sola documentazione catastale. Quindi l’assenso successivo per la delibera del mutuo non è garanzia di regolarità di un bene.

La conformità catastale

Il catasto serve solamente a fini fiscali, da cui vengono poi calcolate le imposte sul reddito del fabbricato.

Non ha alcuna funzione probatoria in merito agli aspetti urbanistici o edilizi, a meno che non si tratti di edifici costruiti prima del 1942 (anno della prima legge urbanistica in Italia) e privi di licenza edilizia (possibile in quanto all’epoca in molti comuni vigeva l’obbligo della licenza solo in una parte del loro territorio).

Quindi, riassumendo, conformità catastale significa solamente una situazione di fatto coincidente con i dati catastali e le planimetrie depositate in Catasto.

Ma allora, quale documentazione serve per ristrutturare?

In questo caso, per verificare che la planimetria del proprio appartamento (oppure di tutto l’edificio in caso di ristrutturazione delle parti esterne) sia conforme allo stato di fatto, va fatta una richiesta di tutta la documentazione progettuale al Comune di appartenenza. In questi casi è consigliabile incaricare un professionista che svolga questo compito.

Secondariamente, il tecnico che avete incaricato procederà al rilievo dell’appartamento per verificare che quello che è stato realizzato corrisponda alla planimetria depositata in Comune.

E qui sorgono i problemi: la maggior parte di tutte le verifiche che si effettuano necessitano poi di una pratica in sanatoria per regolarizzare le difformità riscontrate e mai dichiarate in Comune.

Soprattutto se si tratta di edifici con più di 40 anni di età, in quanto all’epoca (oggi difficilmente è così) non era consuetudine depositare varianti al progetto in Comune. Quindi in pratica depositavano il progetto iniziale per avere la licenza di costruzione, in corso d’opera costruivano diversamente e non presentavano poi al Comune gli aggiornamenti con un disegno di variante.

Le difformità riscontrabili sono tantissime e possono andare da una semplice differenza nella disposizione dei locali, ad una variazione nel disegno dei prospetti, fino a variazioni definite “essenziali” come aumenti di altezza o di volumetria (le quali risultano quasi mai sanabili per via delle normative diventate nel corso degli anni sempre più stringenti).

Documentazione per acquistare, vendere o ristrutturare casa: come muoversi

Il mio personalissimo consiglio, indipendentemente dalla volontà di acquistare, vendere o semplicemente ristrutturare, è quello di incaricare un professionista che faccia tutte le verifiche del caso (tramite accesso agli atti, rilievi e conseguenti verifiche a livello normativo) per affrontare con tutta serenità e tranquillità un eventuale ristrutturazione o compravendita senza il rischio di pericolosi contenziosi futuri.

Perché affidarsi all’architetto?

Noi tecnici sappiamo benissimo che voi proprietari siete assolutamente in buona fede quando acquistate o vendete un appartamento, perché non avete (giustamente) possibilità, conoscenza della materia oppure titolo per controllare un immobile di terzi (se non tramite delega).

Ed è per questo che vi consiglio di iniziare a pensarci subito, in modo da non trovarvi a ridosso di un’operazione immobiliare e rinunciarvi in quanto scoprite che vi sono delle irregolarità e che per sanarle, nei casi più gravi, i tempi possono essere anche molto lunghi.

A quali rischi si va incontro?

È vero che, per la normativa, la conformità edilizia non è uno dei documenti richiesti per la stipula di un atto di compravendita (lo vedremo tra poco), ma è altrettanto vero che queste difformità mai sanate possono comportare poi tanti problemi se uno vuole decidere di ristrutturare.

Infatti, nel presentare una pratica comunale per lavori di ristrutturazione, il Comune stesso richiede la conformità edilizia dei locali oggetto di intervento e che questa debba essere rilasciata da un tecnico abilitato. Se il tecnico trova delle difformità, obbliga a regolarizzare la situazione tramite una pratica di sanatoria prima di procedere con i lavori. Se sono lievi difformità e non ci sono problemi dal punto di vista normativo, si paga una minima sanzione e si può procedere senza ulteriori lungaggini burocratiche.

Diversamente, se le difformità sono importanti, i soldi da versare sono tanti e non è scontato che si riesca poi a sanare la situazione. E allo stesso tempo si bloccano tutte le operazioni. Quante volte mi è capitato poi di assistere a cause tra nuovi proprietari (ignari delle problematiche) e vecchi proprietari (anche loro molto spesso all’oscuro di tutto).

E se invece devo vendere o acquistare?

In merito alla commerciabilità di un bene immobile, la normativa stabilisce che gli atti relativi al trasferimento di proprietà immobiliari devono contenere le seguenti dichiarazioni:

• Estremi della licenza edilizia o attestazione che la costruzione risulti iniziata anteriormente al 1° settembre 1967.
• Planimetria catastale che attesti la conformità dei luoghi.
• Attestato di Prestazione Energetica.
• Certificato di Destinazione Urbanistica (solo nel caso di compravendita di aree con superficie > di 5000 mq).

Può sembrare paradossale, ma in caso di compravendita la conformità edilizia non è uno dei documenti obbligatori richiesti per la stipula di un contratto.

Anche il certificato di agibilità non è un documento obbligatorio ai fini di una compravendita. Innumerevoli sono gli edifici che ne sono privi nel panorama immobiliare italiano. L’importante è dichiarare all’acquirente la mancanza di tale documento sin dall’inizio della trattativa.

Richiedere un certificato di agibilità non è semplice. A Milano, per esempio, il Comune rilascia il certificato di agibilità per l’intero fabbricato e non per la singola unità immobiliare. Quindi una cosa molto difficile e complicata, soprattutto se si tratta di edifici molto datati.

Altri sono poi i controlli da effettuare come per esempio:

• Dal punto di vista amministrativo: il tipo di provenienza dell’atto (derivante da compravendita, donazione, successione, ecc.), la continuità delle trascrizioni, i diritti di terzi e le eventuali ipoteche.
• Dal punto di vista fiscale: assicurarsi quali imposte pagare e in che percentuale.
• Dal punto di vista del fabbricato in generale: verificare lo stato conservativo generale, eventuali danni, situazione degli impianti presenti o la presenza di eventuali materiali pericolosi (es. amianto)

Come puoi vedere, i controlli da effettuare per chi vuole comprare, vendere o ristrutturare il proprio immobile sono tanti e richiedono il supporto di un professionista per la verifica di quanto detto in precedenza. 

Documentazione per vendere o acquistare casa in poche parole

Ricapitolando quanto detto in precedenza:

• per chi vuole vendere: assicurarsi che l’immobile sia conforme e che tutta la documentazione sia in regola.
• per chi vuole comprare: verificare eventuali difformità o abusi edilizi tramite un accesso atti nel comune di appartenenza dell’immobile e verificare lo stato generale del fabbricato e l’eventuale situazione a livello amministrativo. Se vengono rilevate difformità, prima di firmare qualsiasi cosa, pretendete che il proprietario depositi una pratica in sanatoria per regolarizzare il tutto.

Se vuoi una garanzia per la verifica di tutti questi processi appena elencati senza commettere errori o intraprendere vie sbagliate, contattami. Come tuo architetto, ti offrirò consulenze personalizzate e supporto dedicato per ogni tua esigenza.